T.C.
YARGITAY
15. HUKUK DAİRESİ
E. 2020/457
K. 2020/757
T. 25.2.2020

• ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT YAPIM SÖZLEŞMESİNDEN KAYNAKLANAN TAPU İPTÂLİ VE TESCİL İLE TAZMİNAT İSTEMİ ( Arsa Payı Karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmelerinde Yüklenicinin Bedel Olarak Kararlaştırılan Arsa Payı ya da Bağımsız Bölümlere Hak Kazanabilmesi İçin İnşaatı Sözleşme ve Ekleri Tasdikli Projesi Yapı Ruhsatının Olması Gerektiği – Yapı Ruhsatı İmar Mevzuatına Uygun Olarak Kararlaştırılmış ise Yapı Kullanma İzin Belgesini Alarak Arsa Sahibine Bırakılacak Bağımsız Bölümleri Teslim Etmesinin Zorunlu Olduğu )
• YAPI KULLANMA İZNİ ( Mahkemece Aşamalı Devir Öngörülmediği ve Yapı Kullanma İzin Belgesi Alma Yükümlülüğü Yükleniciye Bırakıldığı – Asıl Dava Davacısı Yükleniciye Yapı Kullanma İzin Belgesi Alma ve Belediye ile Diğer Resmi Kurumlardan Yapı Kullanma İzin Belgesi Alınması ile İlgili Olarak Arsa Sahiplerini Temsile Yetkili Olduğuna Dair Yetki Belgesi ve Makul Süre Verilerek Yapı Kullanma İzin Belgesi Alınmasının Sağlanması Gerektiği )
• YAPI KAYIT BELGESİNİN ALINMASI ( Tapu Yazı Cevabına Göre İnşaat Konusu Taşınmazda Henüz Kat İrtifakı Tesis Edilmediği – Tapu ve Kat İrtifakı Tesisi Konusunda Uzman Bilirkişiden Bağımsız Bölümlerin Kat İrtifakına Esas Olarak Tapu ve Arsa Payları Konusunda Denetime Elverişli ve Gerekçeli Rapor Alınıp Arsa Payı ve Bağımsız Bölüm Numarası Belirtilerek ve Arsa Payları Toplamı Üzerinden Tapu Kaydının İptâl ve Tesciline Karar Verilmesi Gerektiği )
• VEKALET ÜCRETİ VE YARGILAMA GİDERLERİNDEN SORUMLULUK ( Yapı Kullanma İzin Belgesi Alma Yükümlülüğü Davadan Sonra Yerine Getirilmiş Olacağından ve Bu Halde Arsa Sahipleri Asıl Davaya Karşı Çıkmaktaki Hakkı Olacaklarından Asıl Davada Harç Ücreti Vekâlet ve Yargılama Giderleriyle Sorumlu Tutulmamaları Gerektiği – Açıklanan Nedenlerle Eksik İnceleme ve Yanlış Değerlendirme Sonucu İnfazda Tereddüt de Yaratacak Şekilde Asıl Davanın Kısmen Kabulü Hatalı Olup Kararın Bozulması Gerektiği )
3194/m.Geç.16

ÖZET : Asıl ve birleşen dava, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinden kaynaklanmış olup, yüklenici tarafından açılan asıl dava, tapu iptâli ve tescil ile maddi ve manevi tazminat, karşı dava ise teminat ipoteği tesisi, maddi tazminat ve kira yardımı alacaklarının tahsili istemine ilişkindir.Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinde yüklenicinin bedel olarak kararlaştırılan arsa payı ya da bağımsız bölümlere hak kazanabilmesi için inşaatı sözleşme ve ekleri, tasdikli projesi, yapı ruhsatı ve imar mevzuatına uygun olarak ve kararlaştırılmış ise yapı kullanma izin belgesini alarak, arsa sahibine bırakılacak bağımsız bölümleri teslim etmesi zorunludur.

Mahkemece aşamalı devir öngörülmediği ve yapı kullanma izin belgesi alma yükümlülüğü yükleniciye bırakıldığından asıl dava davacısı yükleniciye yapı kullanma izin belgesi alma ve belediye ile diğer resmi kurumlardan yapı kullanma izin belgesi alınması ile ilgili olarak arsa sahiplerini temsile yetkili olduğuna dair yetki belgesi ve makul süre verilerek yapı kullanma izin belgesi alınmasının sağlanması gerekir.

Yapı kayıt belgesi alınması halinde, tapu yazı cevabına göre inşaat konusu taşınmazda henüz kat irtifakı tesis edilmediğinden tapu ve kat irtifakı tesisi konusunda uzman bilirkişiden bağımsız bölümlerin kat irtifakına esas olarak tapu ve arsa payları konusunda denetime elverişli ve gerekçeli rapor alınıp arsa payı ve bağımsız bölüm numarası belirtilerek ve arsa payları toplamı üzerinden tapu kaydının iptâl ve tesciline karar verilmesi gerekir.

Yapı kullanma izin belgesi alma yükümlülüğü ise davadan sonra yerine getirilmiş olacağından bu halde arsa sahipleri asıl davaya karşı çıkmaktaki hakkı olacaklarından, asıl davada harç ücreti vekâlet ve yargılama giderleriyle sorumlu tutulmamaları gerekir. Açıklanan nedenlerle, eksik inceleme ve yanlış değerlendirme sonucu infazda tereddüt de yaratacak şekilde asıl davanın kısmen kabulü hatalı olup kararın bozulması gerekir.

DAVA : Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün temyizen tetkiki davalı-k.davacılar vekili tarafından istenmiş ve temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü:

KARAR: Asıl ve birleşen dava, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinden kaynaklanmış olup, yüklenici tarafından açılan asıl dava, tapu iptâli ve tescil ile maddi ve manevi tazminat, karşı dava ise teminat ipoteği tesisi, maddi tazminat ve kira yardımı alacaklarının tahsili istemine ilişkindir. Mahkemece, asıl davanın tapu iptâli ve tescil yönünden kabulüne, maddi ve manevi tazminat taleplerinin ve karşı davanın reddine dair verilen karar, davalı-karşı davacı vekilince temyiz edilmiştir.

1- )Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre davalı-karşı davacı arsa sahipleri vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazları yerinde görülmemiş, reddi gerekmiştir.

2- )Arsa sahipleri ile yüklenici arasında imzalanan … 1. Noterliği’nin 06.11.2013 gün, 36060 yevmiye numaralı düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi arsa karşılığı inşaat sözleşmesinin 2. sayfa ( a ) bendinde, yüklenici inşaat ( iskânı alınmış ) yapı kullanma izin belgesi alınmış şekilde yapıp teslim etmeyi üstlenmiştir. Sözleşmede yükleniciye 4 adet bağımsız bölümün verileceği kabul edilmiş ancak aşamalı devir öngörülmemiştir. İnşaatın yapıldığı, …Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü’nün yazı cevabı ve mahkemenin kabulünden yapı kullanma izin belgesi alınması için başvuruda bulunulmasına rağmen arsa sahiplerinin belgeleri imzalamamaları sebebiyle işlemlere devam edilmediği anlaşılmaktadır. Hükme esas alınan bilirkişi raporunda da inşaatın sözleşme ve ekleri, projesi ve yapı ruhsatına uygun olarak tamamlanmış olup, yapı kullanma izni olmadığından yapım seviyesinin %97 oranında olduğu belirtilmiştir.

Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinde yüklenicinin bedel olarak kararlaştırılan arsa payı ya da bağımsız bölümlere hak kazanabilmesi için inşaatı sözleşme ve ekleri, tasdikli projesi, yapı ruhsatı ve imar mevzuatına uygun olarak ve kararlaştırılmış ise yapı kullanma izin belgesini alarak, arsa sahibine bırakılacak bağımsız bölümleri teslim etmesi zorunludur. Bu durumda mahkemece aşamalı devir öngörülmediği ve yapı kullanma izin belgesi alma yükümlülüğü yükleniciye bırakıldığından asıl dava davacısı yükleniciye yapı kullanma izin belgesi alma ve belediye ile diğer resmi kurumlardan yapı kullanma izin belgesi alınması ile ilgili olarak arsa sahiplerini temsile yetkili olduğuna dair yetki belgesi ve makul süre verilerek yapı kullanma izin belgesi alınması sağlanıp alınması halinde, tapu yazı cevabına göre inşaat konusu taşınmazda henüz kat irtifakı tesis edilmediğinden tapu ve kat irtifakı tesisi konusunda uzman bilirkişiden sözleşmeye göre yükleniciye bırakılacak bodrum, zemin, 1. ve 2. katta bulunan 1, 2, 3 ve 4 numaralı bağımsız bölümlerin kat irtifakına esas olarak tapu ve arsa payları konusunda denetime elverişli ve gerekçeli rapor alınıp arsa payı ve bağımsız bölüm numarası belirtilerek ve arsa payları toplamı üzerinden tapu kaydının iptâl ve tesciline karar verilmesi, yapı kullanma izin belgesi alma yükümlülüğü davadan sonra yerine getirilmiş olacağı ve bu halde arsa sahipleri asıl davaya karşı çıkmaktaki hakkı olacaklarından, asıl davada harç ücreti vekâlet ve yargılama giderleriyle sorumlu tutulmamaları gerekir. Bu hususlar üzerinde durulmadan eksik inceleme ve yanlış değerlendirme sonucu infazda tereddüt de yaratacak şekilde asıl davanın kısmen kabulü doğru olmamış, kararın bozulması uygun bulunmuştur.

SONUÇ : Yukarıda 1. bentte açıklanan nedenlerle davalı-karşı davacı arsa sahiplerinin diğer temyiz itirazlarının reddine, 2. bent uyarınca kabulüyle asıl davada kurulan hükmün arsa sahipleri yararına BOZULMASINA, ödenenden 5766 Sayılı Kanun’un 11. maddesiyle yapılan değişiklik gereğince Harçlar Kanunu 42/2-d maddesi uyarınca alınması gereken 287,00 TL Yargıtay başvurma harcının mahsup edilerek, varsa fazla alınan temyiz harcının temyiz eden davalı-k.davacılara iadesine, karara karşı tebliğ tarihinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme isteminde bulunulabileceğine 25.02.2020 gününde oybirliğiyle karar verildi.