T.C.
YARGITAY
3. HUKUK DAİRESİ
E. 2020/10885
K. 2020/7857
T. 16.12.2020
• KİRA ALACAĞI VE MAKUL SÜRE TAZMİNATI ( Kiracının Sözleşme Süresi Sona Ermeden Taşınmazı Erken Tahliye Ettiği ve Tahliye Tarihine Kadar Ödenmeyen Kira Bedelleri ile Birlikte Tahliye Tarihinden İtibaren Belirlenen Makul Süre Kira Tazminatından Sorumlu Olduğu – Hesaplama ve Değerlendirme Yapılması Yönünden Uzman Bilirkişiden Denetime Elverişli Rapor Alınması Bundan Sonra Ödenen Kira Bedeli ve Depozito Bedeli Mahsup Edilmek Suretiyle Aşan Kısmın Hüküm Altına Alınması Gerektiği )
• KİRACININ TAŞINMAZI ERKEN TAHLİYE ETMESİ ( Kiracının TBK 325. Maddesine Göre Anahtar Teslim Tarihine Kadar Kira Bedelinden Anahtar Teslim Tarihinden İtibaren ise Kiralananın Aynı Şartlarda Kiraya Verilebileceği Makul Süre Kira Bedeli ile Sorumlu Olduğu – Kiraya Verenin Bu Yerin Yeniden Kiralanması Konusunda Gayret Göstermesi Böylece Zararın Artmasını Önlemesi İçin Kendisine Düşen Ödevi Yapması Gerektiği/Kiraya Verenin Zararının Tahliye Tarihinden Kiralananın Aynı Koşullarla Yeniden Kiraya Verilebileceği Tarihe Kadar Boş Kaldığı Süreye İlişkin Kira Bedelinden İbaret Olduğu )
• ASIL VE BİRLEŞTİRİLEN DAVALAR HAKKINDA AYRI AYRI HÜKÜM KURULMASI ( Kararın Hüküm Kısmında İki Tarafa Yükletilen Hak ve Borçların Tereddüde Yer Vermeyecek Şekilde Belirtilmesi Gerektiği – Davaların Birleştirilmesi Durumunda Asıl ve Birleşen Davaların Birbirinden Bağımsız Müstakil Davalar Olması Nedeniyle Birleştirilen Dava Dosyasının Tarafları İddia Savunma Özeti Delilleri Kararda Belirtilip Değerlendirilip Asıl ve Birleşen Her Bir Dava İçin Kararda Ayrı Ayrı Hüküm Kurulması Gerektiği )
6098/m.52,112,304,305,325,583
6100/m.297,389
ÖZET : Dava, kira alacağı ve makul süre tazminatına ilişkindir.
Asıl ve birleştirilen davalar hakkında ayrı ayrı hüküm kurulmamıştır. Bu hali ile verilen karar HMK’nin 297/2. maddesine uygun değildir. Mahkemece asıl ve birleşen davalar bakımından ayrı ayrı HMK’nin 297/2. maddesine uygun olarak hüküm kurulmamış olması usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirir.
Kiracının, sözleşme süresi sona ermeden taşınmazı erken tahliye ettiği dikkate alınarak, tahliye tarihine kadar ödenmeyen kira bedelleri ile birlikte tahliye tarihinden itibaren belirlenen makul süre kira tazminatından sorumlu olduğu gözetilerek, buna göre hesaplama ve değerlendirme yapılması yönünden uzman bilirkişiden denetime elverişli rapor alınması; bundan sonra ödenen kira bedeli ve depozito bedeli mahsup edilmek suretiyle aşan kısmın hüküm altına alınması gerekirken; eksik inceleme ve yanılgılı değerlendirme ile hüküm tesisi de hatalı olmuştur.
DAVA : Taraflar arasındaki asıl ve birleşen tazminat davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde taraf vekillerince temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
KARAR : Davacı; davalı ile aralarında 22/08/2013 tarihli üç yıl süreli, dava konusu binanın kreş olarak kullanılmasına ilişkin kira sözleşmesi bulunduğunu, taşınmazın kreş olarak kullanımına ilişkin gerekli onay alınamadığından, kiralananın sözleşme sona ermeden boşaltıldığını, erken tahliye nedeniyle davalıların makul süre kira parasından sorumlu olduklarını, ayrıca binanın kiraya verilmeden önce komple yenilendiğini, kiracının kiralananı teslim aldıktan sonra işine uygun değişiklikler de yaptığını belirterek 9.000TL makul süre kira alacağı ve 1.000TL taşınmaza verilen zarar bedelinin tahsilini talep etmiş, 14/01/2016 tarihli ıslah dilekçesi ile hor kullanma tazminatı talebinin 3.842TL arttırılarak 4.842TL’nin tahsiline karar verilmesi istenilmiştir.
Birleşen davada davacı; 3.842TL hor kullanma tazminatının yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini istemiştir.
Davalılar, dava konusu taşınmazın kreş olarak kullanılmak üzere kiralandığını ancak taşınmazın vasfı nedeni ile kreş yapılmasına izin verilmediğini, bu nedenle kreşe yönelik yapılan tadilatlar eski hale getirildikten sonra kiralananın davacıya teslim edilmek istenildiğini ancak davacının anahtarı teslim almadığını, 9.000TL’lik teminat mektubunun 12/11/2013 tarihinde paraya çevrildiğini, taşınmazın anahtarlarının tevdii yoluna gidildiğini beyanla davanın reddini dilemişlerdir.
Mahkemece, 12/02/2015 tarihli karar ile davanın reddine dair verilen hükmün davacı tarafından temyiz edilmesi üzerine, Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 25/05/2015 tarih, 2015/4228 Esas, 2015/5054 Karar sayılı ilamı ile ” Mahkemece, Türk Borçlar Kanunu’nun 304. ve 305. maddelerinde yer alan kiraya verenin kiralananın ayıplarından sorumluluğu şartlarının oluşup oluşmadığı üzerinde durularak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçeyle davanın reddine karar verilmesi doğru değildir. Davacının hor kullanma tazminatına ilişkin temyizine gelince; Kira sözleşmesinin 6 ve 11,14. maddeleri karşısında kiracı bu maddelere aykırılık halinde oluşan zararları karşılamakla yükümlüdür. Nitekim davacı tarafından yaptırılan 1.Sulh Hukuk Mahkemesi’nin 2013/22 D.İş sayılı dosyası ile taşınmazın durumu tespit edilmiş, bilirkişi raporu ile verildiği iddia olunan zararlar açıklanmış, ancak zarar bedeli belirtilmemiştir. Hor kullanma tazminatına ilişkin uyuşmazlığın sözleşme hükümleri çerçevesinde çözümlenmesi gerekirken, taşınmazın öncesine ilişkin herhangi bir delil sunulamadığı, davalının taşınmaza ne şekilde zarar verildiğinin kanıtlamadığı, bu tür zararlar için teminat mektubu alındığı gerekçesiyle istemin reddine karar verilmesi isabetsiz olmuştur.” gerekçesiyle hükmün bozulmasına karar verilmiştir.
Bozmaya uyularak yapılan yargılamada, 9.000TL kira alacağı yönünden davanın reddine, hor kullanım nedeniyle oluşan 4.842TL tazminatın kabulüyle dava tarihinden itibaren yasal faizi ile birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline karar verilmiş, hükmün taraf vekillerince temyiz edilmesi üzerine, bu defa Dairemizin 05/12/2017 tarih 2017/5334 Esas 2017/17042 Karar sayılı ilamı ile ” 1-Davacı kiraya veren, gerekli vasıfları taşımayan binayı kreş olarak kiraya vererek kusurlu davranmıştır. Davalı kiracının da kiraladığı taşınmazın nitelik ve özellikleri konusunda gerek hukuki, gerek fiziki yönden gerekli araştırmayı yapmaması nedeniyle kusurlu olduğu anlaşılmaktadır. Bu nedenle Mahkemece, belirlenecek makul süre kira tazminatından tarafların kusur oranına göre indirim yapılması gerekirken talebin tamamen reddine karar verilmesi hatalı olmuştur. 2- Davacı vekili Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 25/05/2015 tarihli bozma ilamından sonra, 14/01/2016 tarihli ıslah dilekçesi ile, 1.000 TL olarak talep edilen hor kullanma tazminat alacağını ıslah yolu ile 3.842 TL daha artırılarak 4.842 TL hor kullanma tazminatının tahsiline karar verilmesini talep etmiş olup, Mahkemece ıslah dilekçesine göre karar verildiği görülmektedir. Mahkemece; bozmadan sonra ıslah yapılamayacağı hususu göz önüne alınarak karar verilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirme sonucu bozmadan sonra yapılan ıslaha göre hüküm kurulması doğru görülmemiştir. 3- Davalı kiracı tarafından, 9.000 TL bedelli teminat mektubunun davacı kiraya verene teslim edildiği ve davacı tarafından söz konusu teminat mektubunun paraya çevrildiği ileri sürüldüğüne göre, buna ilişkin davalı delilleri toplanarak sonucuna ilişkin bir karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme ve yazılı gerekçe ile karar verilmesi doğru değildir. 4- Davaya dayanak yapılan 22/08/2013 başlangıç tarihli kira sözleşmesini davalı … kefil sıfatı ile imzalamıştır. Kira sözleşmesinde TBK.nun 583.maddesinde belirtilen şekil şartına uyulmadığından kefalet sözleşmesi geçersiz olduğu gibi tazminat niteliğindeki alacaktan da kefilin sorumlu tutulması hukuken mümkün olmadığından davalı kefil yönünden davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.” gerekçeleriyle hükmün bozulmasına karar verilmiştir.
Mahkemece, bozmaya uyularak yapılan yargılama sonucunda, davalı … hakkında açılan davanın reddine, diğer davalı … yönünden açılan davanın kısmen kabulüyle 342TL alacağın davalıdan tahsiline karar verilmiş, hüküm davacı vekili ve davalılar vekili tarafından temyiz edilmiştir.
1- ) Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 25/05/2015 tarihli bozma ilamından sonra, davacı tarafından sunulan 14/01/2016 tarihli dilekçe ile, 1.000TL olarak talep edilen hor kullanma tazminatının 3.842TL daha artırılarak, dava değerinin 4.842TL’ye yükseltildiği, Mahkemece ıslah dilekçesi gözetilerek verilen hükmün, Dairemiz ilamı ile ıslah talebinin bozmadan sonra mümkün olmadığı gerekçesiyle bozulduğu; iş bu defa, davacı tarafından asıl dosyadaki rapor doğrultusunda hesaplanan 4.842TL hor kullanma tazminatının 3.842TL’lik kısmı için açılan dava dosyasının, asıl dava dosyası ile birleştirilmesine karar verilerek yargılamanın neticelendirildiği anlaşılmaktadır.
HMK’nin 297/2. maddesi gereğince hüküm sonucu kısmında gerekçeye ait herhangi bir söz tekrar edilmeksizin, istek sonuçlarından her biri hakkında verilen hükümle taraflara yüklenilen borç ve tanınan hakların, mümkünse sıra numarası altında birer birer açık, şüphe ve tereddüt uyandırmayacak şekilde gösterilmesi gereklidir. Yine aynı Kanun’un 389 maddesinde de, hüküm kısmında iki tarafa yükletilen hak ve borçların tereddüde yer vermeyecek şekilde belirtilmesi zorunluluğu tekrarlanmıştır. Öte yandan davaların birleştirilmesi durumunda da, asıl ve birleşen davaların birbirinden bağımsız, müstakil davalar olması nedeniyle, birleştirilen dava dosyasının tarafları, iddia, savunma özeti, delilleri kararda belirtilip, değerlendirilip, asıl ve birleşen her bir dava için kararda ayrı ayrı hüküm kurulması gerekir.
Somut olayda; asıl ve birleştirilen davalar hakkında ayrı ayrı hüküm kurulmamıştır. Bu hali ile verilen karar HMK’nin 297/2. maddesine uygun değildir. Mahkemece asıl ve birleşen davalar bakımından az yukarıda açıklandığı şekilde ayrı ayrı HMK’nin 297/2. maddesine uygun olarak hüküm kurulmamış olması usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirir.
2- )Davacı vekilinin, kira alacağı ve makul süre tazminatına yönelik temyiz itirazlarının incelenmesinde;
Kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı erken tahliye ettiği durumda; kural olarak Türk Borçlar Kanununun 325. maddesine göre, anahtar teslim tarihine kadar kira bedelinden, anahtar teslim tarihinden itibaren ise kiralananın aynı şartlarda kiraya verilebileceği makul süre kira bedeli ile sorumludur. Bununla birlikte, TBK’nın 112. maddesi göndermesi ile aynı kanunun 52. maddesi uyarınca, kiraya verenin bu yerin yeniden kiralanması konusunda gayret göstermesi, böylece zararın artmasını önlemesi için kendisine düşen ödevi yapması gerekir. Bu durumda kiraya verenin zararı, tahliye tarihinden kiralananın aynı koşullarla yeniden kiraya verilebileceği tarihe kadar boş kaldığı süreye ilişkin kira bedelinden ibarettir.
Davada dayanılan ve hükme esas alınan 22/08/2013 başlangıç tarihli, üç yıl süreli aylık 3000TL bedelli kira sözleşmesi ile dava konusu taşınmazın kreş olarak kullanılmak üzere kiraya verildiği konusunda, taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmenin 6. maddesinde, kiracının iş bu sözleşme dahilinde mülk sahibi aleyhine doğabilecek zararlar ile kreş yapılmasından kaynaklı olarak yapılacak tadilatların kira hitamında düzeltilmemesi halinde oluşacak zararların ve kira, elektrik, su vb. ödemelerin yapılmaması durumlarında mülk sahibinin zararının ve alacaklarının karşılanabilmesi için 3 aylık kira bedeli karşılığı 9.000TL tutarlı teminatı mülk sahibine vermeyi kabul ettiği belirtilmiştir.
Davalı tarafından, dava konusu taşınmazın kreş olarak kullanılması için gerekli iznin alınamadığı belirtilerek 24/10/2013 tarihli ihtarname ile kira sözleşmesinin feshedildiği, kiralananın anahtarının tevdi mahalline teslim edildiği, buna ilişkin kararın kiraya verene 18/11/2013 tarihinde tebliğ edildiği anlaşılmaktadır.
Hal böyle olunca, mahkemece; yukarıda açıklanan maddi ve hukuki olgular çerçevesinde, davalı kiracının, sözleşme süresi sona ermeden, 18/11/2013 tarihinde taşınmazı erken tahliye ettiği dikkate alınarak, tahliye tarihine kadar ödenmeyen kira bedelleri ile birlikte tahliye tarihinden itibaren belirlenen makul süre kira tazminatından sorumlu olduğu gözetilerek, buna göre hesaplama ve değerlendirme yapılması yönünden uzman bilirkişiden Yargıtay ve taraf denetimine elverişli rapor alınması; bundan sonra ödenen kira bedeli ve depozito bedeli mahsup edilmek suretiyle aşan kısmın hüküm altına alınması gerekirken; eksik inceleme ve yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde hüküm tesisi de hatalı olmuştur.
3- )Bozma nedenine göre, davacının ve davalıların sair temyiz itirazlarının incelenmesine şimdilik gerek görülmemiştir.
SONUÇ : Yukarıda birinci ve ikinci bentlerde açıklanan nedenlerle hükmün HUMK’nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA, üçüncü bentte açıklanan nedenlerle davacının ve davalıların sair temyiz itirazlarının bu aşamada incelenmesine yer olmadığına, peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edenlere iadesine, 6100 Sayılı HMK’nun Geçici Madde 3 atfıyla 1086 Sayılı HUMK’nun 440. maddesi gereğince karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere, 16.12.2020 tarihinde oybirliği ile karar verildi.