On Yıllık Uzama Süresi Sonunda Bildirimde Bulunmak Koşuluyla Tahliye İstemi Hakkında Yargıtay Hukuk Genel Kurul Kararı
T.C.
YARGITAY
HUKUK DAİRESİ
3. 2017/1437
4. 2017/793
5. 6.2.2017
* KİRALANANIN TAHLİYESİ İSTEMİ (6098 S. T.B.K’nun 347/1-Son Md. Yürürlük Tarihi İtibariyle On Yıllık Uzama Süresi Dolmuş Olan Kira Sözleşmeleri Yönünden 01.07.2014 Tarihinden İtibaren Uygulanacağı/Davacı Kiraya Verenin Süresinde Fesih İradesini Davalı Kiracıya Bildirdiği/Davanın Süresinde Açıldığı – Kabulüne Karar Verileceği)
* ON YILLIK UZAMA SÜRESİ SONUNDA BİLDİRİMDE BULUNMAK KOŞULUYLA TAHLİYE İSTEMİ (6098 S. T.B.K’nun 347/1-Son Md. Yürürlük Tarihi İtibariyle On Yıllık Uzama Süresi Dolmuş Olan Kira Sözleşmeleri Yönünden 01.07.2014 Tarihinden İtibaren Uygulanacağı/Davacı Kiraya Verenin Süresinde Fesih İradesini Davalı Kiracıya Bildirdiği/Davanın Süresinde Açıldığı – Davanın Kabulü Gerektiği)
* TAHLİYE DAVASI (6098 S. T.B.K’nun 347/1-Son Md. Yürürlük Tarihi İtibariyle On Yıllık Uzama Süresi Dolmuş Olan Kira Sözleşmeleri Yönünden 01.07.2014 Tarihinden İtibaren Uygulanacağı/Davacı Kiraya Verenin 31.03.2015 Tarihinden En Az Üç Ay Öncesini Kapsayacak Şekilde Fesih İradesini Davalı Kiracıya Bildirdiği – Bu Bildirime Göre Dava 04.2015 Tarihinde Süresinde Açıldığı)
6098/m.347
ÖZET : Dava; kiralananın tahliyesi istemine ilişkindir. 6098 Sayılı TBK.nun 347/1-son. Md. yürürlük tarihi itibariyle on yıllık uzama süresi dolmuş olan kira sözleşmeleri yönünden 01.07.2014 tarihinden on yıl dolmamış olmakla birlikte kalan süre beş yıldan kısa olan kira sözleşmeleri yönünden 01.07.2017 tarihinden itibaren uygulanacaktır. Kanun’un yürürlük tarihi 01.07.2012 tarihidir. Davacı kiraya veren sözleşme süresine göre uygulama tarihinin 01.07.2014 tarihi olduğunu bilerek 31/03/2015 tarihinden en az üç ay öncesini kapsayacak şekilde fesih iradesini 30/09/2014 tarihinde davalı kiracıya bildirmiştir. Bu bildirime göre dava 04/2015 tarihinde süresinde açılmıştır. Bu durumda mahkemece yazılı gerekçe ile davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken reddine karar verilmesi doğru görülmemiştir.
DAVA : Taraflar arasındaki kiralanın tahliyesi davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davacı tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
KARAR : Dava, Türk Borçlar Kanun’unun 347.maddesi hükmüne göre kiralayanın on yıllık uzama süresi sonunda bildirimde bulunmak koşuluyla tahliye istemine ilişkindir.
Mahkemece, davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
6098 Sayılı Türk Borçlar Kanun’unun 347/1.maddesi hükmüne göre konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminde en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.
6101 Sayılı Türk Borçlar Kanununun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında Kanunun Geçici 2.maddesi uyarınca, bu Kanunun yürürlüğe girmesinden önce TBK.nun 347.maddesinin birinci fıkrasının son cümlesinde öngörülen kira sözleşmelerinden 10 yıllık uzama süresi dolmamış olmakla birlikte geri kalan süre beş yıldan daha kısa olanlar hakkında yürürlüğe girdiği tarihten itibaren beş yıl, on yıllık uzama süresi dolmuş olanlar hakkında da yürürlüğe girdiği tarihten itibaren 2 yıl sonra uygulanacağı öngörülmüştür.
Olayımıza gelince; taraflar arasında 01.04.1997 başlangıç tarihli 5 yıl süreli kira sözleşmesi hakkında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davacı vekili dava dilekçesinde; davacının malik ve kiralayanı bulunduğu, Bağcılar Sancaktepe Mahallesi(Okul Sokak) Çarşı Caddesi No: …/B(eski 19) Zemin Istanbul adresli asma katlı dükkanda 01/04/1997 tarihli 5 yıl süreli kira kontratına göre davalının kiracı olduğunu, TBK 347. Maddesi ve 6101 sayılı kanunun geçici 2. maddesi gereği 10 yıllık uzama süresinin 01/04/2012 tarihinde dolmuş olduğunu, Kanunun yürürlüğe girdiği 01/07/2012 tarihinde 10 yıllık uzama süresi dolmuş olduğundan ilgili yasa maddesinin 2 yıl sonra yürürlüğe girmiş olacağı, dolayısıyla davalı için 01/07/2014 tarihinde yürürlüğe girdiğini, davalıya Bakırköy 4. Noterliğinin 20/08/2014 tarihli 10469 yevmiye nolu ihtarnamesi ile TBK 347. Maddesine göre kira döneminin sonunda 31/03/2015 tarihinde kontratın feshedilip tahliyesinin talep edileceğinin ihtar edildiğini, ihtarnamenin davalıya 30/09/2014 tarihinde tebliğ edildiğini, kira döneminin bitiminden 3 ay önce tebliğ edilen ihtarnameye rağmen davalının taşınmazı tahliye etmediğini, akdin feshini, taşınmazın tahliyesini talep etmiştir. Davalı cevap dilekçesinde 17 yıldır kiracı olarak bulunduğu iş yerine her türlü masrafı yaptığını, kira bedellerini düzenli ödediğini, davanın açılmasındaki asıl amacın kira bedelini artırmak olduğunu ve davanın reddini savunmuştur. Mahkemece TBK 347. Madde gereği dava konusu taşınmaza ilişkin 10 yıllık uzama süresinin 01/07/2014 tarihinde dolmuş sayılacağı bu tarihten sonra 1 yıllık yasal uzama süresinin bitim tarihinin 01/07/2015 tarihi olduğu, 01/07/2015 tarihinden 3 ay öncesinde ihtar gönderilmesi koşuluyla 01/07/2015 tarihinden sonra bu maddeye dayalı olarak tahliye davası açılabileceği gerekçesiyle süre yönünden davanın reddine karar verilmiştir.
6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu 01.07.2012 tarihinde yürürlüğe girmiş olup, 6101 Sayılı Yürürlük Kanun’unun Geçici 2.maddesi uyarınca TBK.nun 347/1-son cümlesinde öngörülen kira sözleşmelerinden on yıllık uzama süresi dolmamış olmakla birlikte geri kalan süre beş yıldan daha kısa olanlar hakkında yürürlüğe girdiği tarihten itibaren beş yıl, on yıllık uzama süresi dolmuş olanlar hakkında da yürürlüğe girdiği tarihten itibaren iki yıl sonra uygulanır düzenlemesi bulunmaktadır. 6101 Sayılı Yürürlük Kanun’unun Geçici 2.maddesi ile TBK.nun 347/1-son cümlesi hükmünün uygulanması; Yürürlük tarihinde on yıllık uzama süresi dolmuş olan kira sözleşmeleri ile, on yıllık uzama süresi dolmamış olmakla birlikte geri kalan süre beş yıldan kısa olan kira sözleşmeleri yönünden uygulanması belli sürelerle ertelenmiştir.
Buna göre TBK.nun 347.md./1-son cümlesi yürürlük tarihi itibariyle on yıllık uzama süresi dolmuş olan kira sözleşmeleri yönünden 01.07.2014 tarihinden on yıl dolmamış olmakla birlikte kalan süre beş yıldan kısa olan kira sözleşmeleri yönünden 01.07.2017 tarihinden itibaren uygulanacaktır. Yasanın yürürlük tarihi 01.07.2012 tarihidir. Davacı kiraya veren sözleşme süresine göre uygulama tarihinin 01.07.2014 tarihi olduğunu bilerek 31/03/2015 tarihinden en az üç ay öncesini kapsayacak şekilde fesih iradesini 30/09/2014 tarihinde davalı kiracıya bildirmiştir. Bu bildirime göre dava 22/04/2015 tarihinde süresinde açılmıştır. Bu durumda mahkemece yazılı gerekçe ile davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken reddine karar verilmesi doğru görülmemiştir.
Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.
SONUÇ : Yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428.maddesi gereğince davalının temyiz itirazlarının kabulü ile kararın BOZULMASINA ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 sayılı HMK’nun geçici madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK.nun 440.maddesi gereğince kararın tebliğinden itibaren 15 günlük süre içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 06.02.2017 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.