T.C.
YARGITAY
15. HUKUK DAİRESİ
E. 2020/421
K. 2020/735
T. 24.2.2020
• KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ ( Yükleniciye Bırakılması Kararlaştırılan Bağımsız Bölümün Temlik Alınması Nedeniyle Kişisel Hakka Dayanan Tapu İptali ve Tescil İstemi – Sözleşmeye Göre Yüklenicinin Hak Ettiği Bağımsız Bölümler İçin Aşamalı Devir Öngörüldüğü/Tüm Bağımsız Bölümlerin Tapu Kayıtlarının Celp Edilerek Sözleşmeye Göre Devir Aşamasının Gelip Gelmediğinin Araştırılacağı )
• KİŞİSEL HAKKA DAYANAN TAPU İPTALİ VE TESCİL İSTEMİ ( Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Yükleniciye Bırakılması Kararlaştırılan Bağımsız Bölümün Temlik Alınması – Davalı Arsa Sahibinin Açmış Olduğu Nama İfa Davasındaki Dükkan Bedeli Dikkate Alınarak Gerekirse Güvence Oluşturacak Hiçbir Bağımsız Bölüm Kalmaması Halinde Eksik İşlerin Bedelinin Tümü Hükümde Belirtilmek Sureti İle Birlikte İfaya Karar Verileceği )
• YÜKLENİCİYE BIRAKILMASI KARARLAŞTIRILAN BAĞIMSIZ BÖLÜMÜN TEMLİK ALINMASI ( Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinden Kaynaklı Kişisel Hakka Dayanan Tapu İptali ve Tescil İstemi – Davalı Arsa Sahibinin Talep Edebileceği Eksik İş Bedelini Karşılayacak Şekilde Güvence Oluşturacak Bağımsız Bölüm Bulunup Bulunmadığının Tespit Edileceği )
ÖZET : Dava; arsa sahibi ve yüklenici arasında biçimine uygun düzenlenen kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümün gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile temlik alınması nedeniyle kişisel hakka dayanan tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. Yargılama sırasında alınan bilirkişi raporuna göre, davalılar arasındaki sözleşmeye konu inşaatın büyük bir oranda tamamlanmış olduğu ve 98.694,84 TL eksik iş bedelinin bulunduğu anlaşılmıştır. Davalılar arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesinin 4. maddesinde yüklenicinin hak ettiği bağımsız bölümler için aşamalı devir öngörülmüştür. Davalı arsa sahibinin elinde, dava konusu bağımsız bölüm dışında yükleniciye düşen bir dükkan bulunduğu ve iskân ile diğer eksikliklerin giderilmesi hususunda arsa sahibine nama ifaya izin verilmesi istemi ile Asliye Hukuk Mahkemesinin dosyası ile açmış olduğu dava görülmektedir. Bu durum dikkate alındığında, mahkemece yapılması gereken iş; kat karşılığı inşaat sözleşmesine konu inşaatta mevcut tüm bağımsız bölümlerin tapu kayıtlarının celp edilerek, sözleşmenin 4. maddesine göre devir aşamasının gelip gelmediği, davalı arsa sahibinin talep edebileceği eksik iş bedelini karşılayacak şekilde güvence oluşturacak bağımsız bölüm bulunup bulunmadığı, davalı arsa sahibinin açmış olduğu nama ifa davasındaki dükkan bedeli dikkate alınarak gerekirse güvence oluşturacak hiçbir bağımsız bölüm kalmaması halinde eksik işlerin bedelinin tümü hükümde belirtilmek sureti ile birlikte ifaya karar vermekten ibaret olmalıdır. Belirtilen hususlar dikkate alındığında eksik inceleme ile karar verildiği anlaşılmış, usul ve yasaya uygun olmayan hükmün bozulması gerekmiştir.
DAVA : Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün temyizen tetkiki davacı vekili tarafından istenmiş ve temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü:
KARAR : Dava, arsa sahibi ve yüklenici arasında biçimine uygun düzenlenen 01.09.2010 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yükleniciye bırakılması kararlaştırılan 8 numaralı bağımsız bölümün gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile temlik alınması nedeniyle kişisel hakka dayanan tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. Davacı, davalı arsa sahibi …ile diğer davalı şirket arasında 01.09.2010 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesi bulunduğunu ve kendisi ile davalı şirket arasında da 20.12.2011 tarihli gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi düzenlendiğini, davalı şirket ile aralarındaki gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi gereğince davalı şirketin diğer davalı ile arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereği kendisine düşen 7 numaralı bağımsız bölümü 2012 yılı Mart ayının sonunda 20.000,00 TL bedelle kendisine satmayı taahhüt ettiğini, ancak kendisine tapuda bağımsız bölüm devrinin yapılmadığını, tapuda yapılan incelemede bir bağımsız bölüm fazla yapıldığından satın almayı vaat ettiği bağımsız bölümün 8 numaralı numarayı aldığını belirterek, … Mevkii 942 Ada 10 parselde kayıtlı 8 numaralı bağımsız bölümün tapu kaydının iptâli ile adına tescilini talep etmiştir. Davalılardan arsa sahibi …, davacının gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine dayanarak davalı şirkete dava açabileceğini ve sözleşmenin tarafı olmadığı için husumet itirazında bulunduğunu, diğer davalı yüklenici, şirketin kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereği edimlerini yerine getirmemesi nedeni ile kişisel hakkını temlik edemeyeceğini, davalı yüklenici şirketin iskân ruhsatı almadığını, inşaatı sözleşmeye uygun tamamlamadığını ve teslimi yapmadığını, yüklenicinin eksik bıraktığı işler için … 1. Asliye Hukuk Mahkemesi’nde 2014/5 Esas sayılı dosya ile yükleniciye devri kararlaştırılan 1 numaralı dükkanın satış yetkisinin istendiğini ve açılan bu davanın bekletici mesele yapılmasının gerektiğini, yüklenicinin edimlerini yerine getirmediğinin … 1 Sulh Hukuk Mahkemesi’nin 2012/94 D. iş sayılı dosyası ile tespit edildiğini belirterek davanın reddini savunmuştur. Davalı şirkete atanan kayyuma tebligat yapılmış, ancak davalı şirketçe cevap verilmemiştir. Yerel mahkemece, eksik ve ayıplı işlerin düzeltilmesi için 18.190,00 TL, yapının iskânının alınabilmesi için 80.504,84 TL olmak üzere toplamda 98.694,84 TL eksik işin yüklenici tarafından yerine getirilmediği, bu meblağın davalı arsa sahibi tarafından katlanılabilir seviyede olmadığı gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiş, verilen karar davacı vekilince temyiz edilmiştir.
Yargılama sırasında alınan bilirkişi raporuna göre, davalılar arasındaki sözleşmeye konu inşaatın büyük bir oranda tamamlanmış olduğu ve 98.694,84 TL eksik iş bedelinin bulunduğu anlaşılmıştır. Davalılar arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesinin 4. maddesinde yüklenicinin hak ettiği bağımsız bölümler için aşamalı devir öngörülmüştür. Davalı arsa sahibinin elinde, dava konusu bağımsız bölüm dışında yükleniciye düşen bir dükkan bulunduğu ve iskân ile diğer eksikliklerin giderilmesi hususunda arsa sahibine nama ifaya izin verilmesi istemi ile … 1. Asliye Hukuk Mahkemesi’nde 2014/5 Esas sayılı dosyası ile açmış olduğu dava görülmektedir. Bu durum dikkate alındığında, mahkemece yapılması gereken iş; kat karşılığı inşaat sözleşmesine konu inşaatta mevcut tüm bağımsız bölümlerin tapu kayıtlarının celp edilerek, sözleşmenin 4. maddesine göre devir aşamasının gelip gelmediği, davalı arsa sahibinin talep edebileceği eksik iş bedelini karşılayacak şekilde güvence oluşturacak bağımsız bölüm bulunup bulunmadığı, davalı arsa sahibinin açmış olduğu nama ifa davasındaki dükkan bedeli dikkate alınarak gerekirse güvence oluşturacak hiçbir bağımsız bölüm kalmaması halinde eksik işlerin bedelinin tümü hükümde belirtilmek sureti ile birlikte ifaya karar vermekten ibaret olmalıdır. Belirtilen hususlar dikkate alındığında eksik inceleme ile karar verildiği anlaşılmış, usul ve yasaya uygun olmayan hükmün bozulması gerekmiştir.
SONUÇ : Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulüyle hükmün davacı yararına BOZULMASINA, 6502 Sayılı Kanun’un 73. maddesi gereğince tüketici mahkemeleri nezdinde tüketiciler, tüketici örgütleri ve Bakanlıkça açılacak davalar her türlü harçtan muaf olduğundan davacıdan harç alınmasına yer olmadığına, ödediği temyiz peşin ve Yargıtay başvurma harçlarının istek halinde temyiz eden davacıya geri verilmesine, karara karşı tebliğ tarihinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme isteminde bulunulabileceğine, 24.02.2020 gününde oybirliğiyle karar verildi.