TAPU SİCİLİNE HAKİM İLKELER

I. TESCİL İLKESİ
Tescil, tapu kütüğünde taşınmaza ait sahifeye o taşınmaz üzerindeki ayni hakların yazılmasını ifade etmektedir. Bu nedenle taşınmaz üzerindeki ayni hakların kazanılması ancak tescil ile mümkün olabilecektir. Ayni hakların tesisi dışında değiştirilmesi ve ortadan kaldırılması yani terkini dahi ancak tescil ile mümkün olabilecektir.

II. AÇIKLIK İLKESİ
Medeni Kanunumuzun 1020. Maddesi, “Tapu sicili herkese açıktır. İlgisini inanılır kılan herkes, tapu kütüğündeki ilgili sayfanın ve belgelerin tapu memuru önünde kendisine gösterilmesini veya bunların örneklerinin verilmesini isteyebilir. Kimse tapu sicilindeki bir kaydı bilmediğini ileri süremez.”, TST 85. maddesi, “…ilgilisinin istemi halinde, tapu sicilini oluşturan diğer bilgi ve belgelerin örneği verilir.” hükümleri uyarınca ilgililerine açık olmasıdır.

III. DEVLETİN SORUMLULUĞU İLKESİ
Devlet tapu sicillerinin tutulmasından kaynaklanan zararlardan objektif olarak sorumludur. Tescilin herhangi bir sebepten dolayı hukuka aykırı olarak tutulmasından dolayı tapu müdürlerinin ya da memurlarının kusuru olmasa dahi, bu sebeple doğan zararlardan Devlet sorumlu olacaktır. Sicilin tutulmasından doğan zarar, tapu sicilinin tutulmasından doğan zararın anlamı, bu sicilin tutulmasında görevlilerin bilerek veya bilmeyerek uygulanması gereken mevzuat hükümlerine aykırı işlemleri ve ihmalleri sonucu bir hakkın kaybına sebep olmalarıdır.
Satışı talep edilen taşınmaz malın satış işleminin yapılmasına rağmen mülkiyet hanesinde alıcı adına tescilin yapılmaması sonucu daha sonra taşınmaz malın (halen maliki görünen satıcı tarafından) üçüncü kişilere temlik edilmesi veya ipotek tesis edilmesi veya taşınmaz malın haciz edilmesi sonucu alıcının zarara uğraması halinde, hem Devletin sorumluluğu hem de kusurları nedeniyle görevlilere rücu söz konusudur.
Sahte vekâletname veya veraset belgesine istinaden tapu sicilinde işlem yapılması halinde, mülkiyet veya hak sahibinin zararından dolayı Devletin sorumluluğu doğmaktadır.
Vekâletname veya veraset belgesinin sahteliğinin görevlilerce tespit edilebilmesi mümkün ise, Devlet karşılanan zarardan dolayı kusurlu görevlilere rücu edecektir. Ancak sahtecilik ilgili memurca tespit edilemeyecek derecedeyse memura rücu söz konusu olmayacaktır.

TMK’nın 1007. maddesinde, tapu sicilinin tutulmasından doğan bütün zararlardan Devletin sorumlu olduğu, Devletin de kusuru bulunan görevlilere rücu edeceği belirtilmektedir. Bunun yanısıra TK’nın 10.09.2014 tarih ve 6552 sayılı Kanunun 84. maddesiyle eklenen “Rücu istemi” başlıklı ek 2. maddesine göre; Devletin kusursuz sorumluluğu sebebiyle yapılan ödemeler dolayısıyla, ihmali bulunan personel aleyhine başlatılacak rücu istemleri, ödeme tarihinden itibaren iki yıl, her hâlde zarara yol açan işlemin gerçekleştirildiği tarihten itibaren on yılın geçmesiyle zamanaşımına uğrar. Ağır kusura dayalı sorumluluğu bulunan personel için TBK’nın 73. maddesi hükümleri saklıdır. Buna göre, ağır kusur hallerinde memurun sorumluluğunda zamanaşımı yoktur. Ağır kusur; bir görevlinin asgari olarak göstermesi gereken bir dikkati
göstermemesi iken; hafif kusur(ihmal), tedbirli ve basiretli bir kişinin göstermesi gereken özenin gösterilmemesidir.

IV. AYNİLİK İLKESİ
TMK’nın 1000. maddesinin ilk fıkrasında her taşınmaz için ayrı bir sayfa açılması gerektiği ifade edilmiştir. Taşınmazlar için tapu kütüğünde bağımsız bir sayfa açılmasına ‘ayni yöntem (sistem)’ denilmektedir. KMK’da da ayni sistemin yansıması KMK’nın 13. maddesinde görülmektedir. Buna göre kat mülkiyeti tesis edilmiş bir binanın bağımsız olarak kullanıma hazır bölümleri bağımsız olarak kat mülkiyeti kütüğünün ayrı sayfalarına tescil edilecektir.

V. SEBEBE BAĞLILIK (İLLİYET) İLKESİ
Tescil işlemi ancak hukuki sebebi belli olduktan sonra yapılabilir.(TMK 1015/1) Medeni Kanunun bu hükmü kapsamında taşınmazlar üzerinde ayni hakkın kurulabilmesi için tescil zorunlu bir unsur olarak belirlenmektedir. Bununla birlikte tescilin geçerli bir hukuki sebebe dayanması aranılmaktadır. Ayrıca bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan veya hukuki sebepten yoksun bulunan tescil geçersiz yani yolsuz olacağı ilke olarak belirlenmiştir. 

VI. TALEP İLKESİ
Talep ilkesi tapu sicil sisteminin en temel ilkelerindendir. Bu ilkeye göre kanunlarda veya Tapu Sicil Tüzüğünde belirlenen istisnalar dışında, yazılı istem olmadıkça tapu sicili üzerinde işlem yapılamaz. (TST md.16/1) Kanunî istisnalar dışında, tapu sicilinde hak sahibi olan kişiler istemde bulunabilir. Tescilden önce hak sahibi olmuş kişiler de hakkın tescili için gerekli belgeleri ibraz ederek istemde bulunabilirler. (TST md.17/1) Sınırlı istisnalar haricinde tapu memurunun resen bir tapu işlemi yapması mümkün değildir.

VII. GÜVEN İLKESİ
Tapu sicili Devletin denetim ve gözetim ve kusursuz sorumluluğu altında tutulan sicillerdir. (TMK md.1007; TST md.5) Tapu sicilinin yanlışlıkları ispat edilinceye kadar doğru ve tam olduğu kabul edilmektedir. Bu nedenle tapu sicilinin tam ve doğru olmasına iyiniyetle güvenen kişilerin haklarının korunması gerekmektedir. (TMK md.1023) Tapu sicilinin herhangi bir nedenle gerçeği yansıtmaması, örneğin, tescilin baştan itibaren yolsuz olması gibi nedenlerle hak kaybına uğramış olan iyiniyetli kişilerin hakları tapu siciline güven ilkesi gereği korunması gerekmektedir