10 Yıllık Kiracının Tahliyesi
On yılı aşan kiracılık ilişkisinde kiracının tahliyesi konusunda Avukatlık Ofisimize sıklıkla sorulan sorular şu şekildedir: 10 Yıllık Kiracının Tahliyesi mümkün mü? Kiracı 10 yıldır oturuyor çıkarabilir miyim? On yıllık kiracı çıkarılabilir mi? 10 yıllık kiracıyı nasıl çıkarabilirim? On yıllık kiracıyım haklarım nelerdir?
Bu sorular esasen 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 347. maddesinden kaynaklanmaktadır. Bu madde ile gayrimenkul sahibi olan kiraya verenin lehine hak tesis edilmiş, kira ilişkisinin on yılı aşması halinde uzama süresi sonunda kiraya veren tarafından herhangi bir sebep gösterilmeksizin kira sözleşmesinin sonlandırabileceği düzenlenmiştir.
Onuncu Uzama Yılından Sonra Kiracının Tahliyesi
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Aynı imkana sahip olmayan kiraya veren, bu halde sözleşmeyi sona erdiremez.
Nitekim TBK’nın 347. maddesi çerçevesinde on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren en az 3 ay önceden yapacağı bildirim ile tazminat ödemeksizin kira sözleşmesini tek taraflı sonlandırarak kiracıyı tahliye ettirebilir.
Öyle ki bu madde kiraya veren lehine konulmuş emredici bir hükümdür ve taraflar sözleşmede bunun aksine bir kayıt koyamazlar.
10 Yıllık Sürenin Hesaplanması
On yıllık uzama süresinin doğru hesaplanmasına dikkat edilmesi gerekir. Zira, Kanun maddesinde yer alan on yıllık sürenin hesabı sözleşme bitiminden itibaren başlamaktadır.
Belirli süreli kira sözleşmelerinde, 10 yıllık sürenin hesaplanmasında, sözleşmenin bitiş tarihi esas alınır.
Kiraya veren 1 yıllık kira sözleşmesinin ilk uzama tarihinden sonra 11. yıl, kira sözleşmesinin feshini ve kiracının tahliyesini isteyebilecektir. Başka bir deyişle, 1 yıllık bir kira sözleşmesine dayanan kiracılık ilişkisi, bu sözleşmenin bitiminden sonra 10 yıl daha devam etmelidir. Bu sözleşmenin imza tarihinden başlayarak toplamdaki 11. yıldan sonra ve bu süreyi izleyen uzama yılının bitiminden en az 3 ay önceden bildirim yapılmalıdır. Yani 1 yıllık bir kira sözleşmesinde 12. yıl beklenmelidir. Bu koşulun sağlaması suretiyle herhangi bir sebep göstermeksizin kiracının tahliyesi istenebilir. Aksi halde bu maddeye göre kira sözleşmesini sonlandırarak kiracının tahliyesi istenemez.
Daha uzun süre içeren kira sözleşmelerinde ise, sözleşmedeki süre bitişi ile hesaplama yapılır. Bu duruma belirli süreli 3 veya 5 yıllık kira sözleşmesi örnek gösterilebilir.
Kira ilişkisinde kiraya veren ve kiracı anlaşarak yeni bir kira sözleşmesi imzalamış, kira sözleşmesini yenilemiş iseler, bu on yıllık süre son yenileme sözleşmesinin bitiminden itibaren başlar. Yani her kira döneminde yapılan kira yenileme sözleşmesi on yıllık süreyi yeniden başlatmaktadır.
Bu sürelere uymadan bildirim yapılmış veya süreler doğru hesaplamadan dava açılmış ise, kiracıya açılan tahliye davası mahkeme tarafından reddedilecektir.
Dolayısıyla, 10 yıllık kiracının çıkarılmasında, 10 yılı aşan kira sözleşmelerinde kiracının tahliyesinde, herhangi bir hukuki işlemi başlatmadan önce kira sözleşmesindeki süre ve uzama süresi dikkatle değerlendirilmelidir.
On Yıllık Kiracının Tahliyesine ilişkin Örnek Yargıtay Kararları
Aşağıda yer verilen emsal Yargı kararları kiracının tahliyesi için on yıllık sürenin hesaplanmasında sözleşmenin bitiş süresinin esas alınacağını belirtmektedir.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2015/5805 E., 2015/8411 K.
Bu durumda kiralanan TBK.nun konut ve çatılı işyeri kirası hükümlerine tabi olup, taraflar arasında imzalanan 01/10/2001 başlangıç tarihli 3 Yıl süreli Kira sözleşmesinin süresi 01/10/2004 tarihinde sona erdiğinden bu tarihten sonra TBK.nun 347/1 maddesine göre kiracı tarafından sözleşmenin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunulmadığı takdirde Kira sözleşmesi aynı şartlarda birer yıl uzayarak on yıllık uzama süresi 01/10/2014 tarihinde sona erecektir. TBK 347/1 maddesi gereğince 10 yıllık uzama süresinin 01/10/2004 tarihinden başlatılması gerekirken 01/10/2001 tarihinden başlatılması ve buna göre sonuca gidilmesi doğru değildir. Mahkemece süresinden önce açılan davanın reddine karar verilmesi gerekirken kabulüne karar verilmesi hatalı olduğundan HÜKMÜN BOZULMASI gerekmiştir.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 28.01.2016 T., 2015/3643 E., 2016/537K.
Açıklanan yasal düzenlemeler uyarınca somut olay değerlendirildiğinde; taraflar arasındaki çatılı yere ilişkin yapılan kira sözleşmesinin 01.07.2000 başlangıç tarihli ve iki yıl süreli olduğu, kira sözleşmesinin süre sonunun 31.06.2002 tarihi olduğu, 10 yıllık uzama süre sonunun ise 31.06.2012 tarihi olduğu anlaşılmaktadır.
Bölge Adliye Mahkemesi 18.05.2017 T., 2017/602 E., 2017/760 K.
İncelenen dosyada taraflar arasındaki kira sözleşmesi 01/06/2002 başlangıç tarihli ve 1 yıl süreli olup, kira sözleşmesi 6570 sayılı yasanın 11. maddesi uyarınca ilk olarak 01/06/2003 tarihinde yenilenmiştir. 6098 sayılı T.B.K’nın 347/1 maddesinde belirtilen 10 yıllık uzama süresi 01/06/2013 tarihinde dolmaktadır. T.B.K’nun yürürlüğe girdiği 01/07/2012 tarihinde henüz 10 yıllık uzama süresi dolmamıştır.
…
HÜKÜM: Yukarıda açıklanan nedenlerle;
1-Davalının istinaf başvurusunun esastan kabulü ile; H.M.K.’nun 353/1-b-2 maddesi gereğince, İstanbul 12. Sulh Hukuk Mahkemesinin 20/12/2016 tarihli, 2016/633 Esas, 2016/1115 Karar sayılı kararının KALDIRILMASINA,
2-A) Davacının davasının REDDiNE,
…
Dair, dosya üzerinde yapılan inceleme sonunda, kesin olmak üzere oybirliği ile karar verildi.
Aşağıda yer alan Hukuk Genel Kurulu kararı göstermektedir ki uzun süreli kira ilişkisinde, her yeni dönemde yapılan kira yenileme sözleşmesi on yıllık süreyi yeniden başlatmaktadır. Dolayısıyla, süre hesaplaması ilk sözleşme tarihine göre değil, en son yapılan kira sözleşmesinin bitimine göre yapılması gerekir.
Hukuk Genel Kurulu 25.05.2021 T., 2017/458 E., 2021/614 K.
Kiraya verenin TBK’nın 347. maddesinden yararlanabilmesi için öncelikle taraflar arasında düzenlenen kira sözleşmesindeki sürenin bitmesi, taraflar arasında yeni bir sözleşme yapılmaksızın ilk yapılan sözleşmenin TBK’nın 347. maddesinde belirtildiği gibi birer yıllık uzama süresinin on yıl olması, on yıldan sonra en son uzama yılının bitiminden en az üç ay önce fesih ihbarda bulunması ve davanın da uzama yılının sonunda açılması gerekir.
İlk sözleşmeden sonra taraflar bir araya gelerek yeniden bir kira sözleşmesi yapmışlar ise on yıllık süre bu sözleşmenin bitim tarihinden sonra hesaplanmalıdır. Yani her dönemde yapılan yenileme sözleşmesi on yıllık süreyi yeniden başlatır (Ceran, s. 930).
Kanun koyucunun iradesi ilk sözleşme tarihinin ölçü alınması olsaydı, uzama süresi kavramını hiç kullanmayıp kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra diyerek, belirli süreli kira sözleşmelerinde kira ilişkisinin sona ermesini hükme bağlardı. Bu nedenle her yapılan kira sözleşmesi bir yeni sözleşme olarak kabul edilecektir ve bu sözleşmenin bitim tarihi önemlidir. Aksi durum düşünülürse uzatma süresi kavramının hiçbir anlamı olmayacaktır (Sever, Ö.: Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Sözleşmenin Sona Ermesi bilka.org.tr. s. 4-5).
Taraflar, on yıllık uzama süresi devam etmekte iken, sonradan yaptıkları yeni bir anlaşma ile, yeni bir kira süresi belirlemek ya da kira ilişkisinin daha ne kadar devam edeceğini belirlemek istemişlerse, bu durumda kural olarak taraf iradelerine saygı duyulması gerekir (Yağcı, K.: Belirli Süreli Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında On Yıllık Uzama Süresinin Başlangıç Anı ve Kiraya Verenin Fesih Bildiriminde Bulunabileceği En Erken Zaman Dilimi, İstanbul Hukuk Mecmuası 2018, s. 659).
Bildirim Nasıl gönderilir
10 yıllık kiracının tahliyesi için kiraya verenin fesih bildirimi hukuki bir değere sahip olması açısından yazılı olarak yapılır. Bu bildirim kira sözleşmesinin tek taraflı fesih edildiği, sözleşmenin yenilenmeyeceği ve kiracının kiralanandan çıkması istemini içerir şekilde açık ve anlaşılır olmalıdır. Bu fesih bildirimi ihtarname şeklinde hazırlanabilir. Kiracı tarafından bildirim koşuluna yönelik itirazlarla karşılaşmamak adına bildirimin Noterden gönderilmesi önerilmektedir.
Dava nerede açılır
On yıllık uzama süresinin sonrası açılacak davada görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi’dir. On yıllık kiracının tahliyesi davasında yetkili olan mahkeme kiraya verilen taşınmazın olduğu yer mahkemesidir. Vatandaşlar bu davayı edevlet üzerinden açabilir. Profesyonel yardım almak isterseniz, vekil olarak tayin edeceğiniz Avukatınız tarafından tüm işlemler yürütülebilir.
Eren Avukatlık Ofisi