Satış vaadi sözleşmesi nedir? Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, bir taşınmazın ileride tapuda satılacağını ve satın alınacağını taraflara karşılıklı olarak taahhüt ettiren bir ön sözleşmedir. Taşınmazın mülkiyeti bu sözleşmeyle geçmez; mülkiyet ancak tapuda yapılacak resmî satışla geçer. Geçerli olması için noterde düzenleme şeklinde yapılması gerekir. Tapuya şerh edilirse, sonradan taşınmaz üzerinde hak kazanan kişilere karşı da ileri sürülebilir. Bu yazıda satış vaadi sözleşmesinin şartlarını, noterde gerekli belgeleri, tapu şerhini, süreleri ve satıcının tapuyu vermemesi hâlinde açılacak davayı anlattık.

Satış Vaadi Sözleşmesi Nedir? (Kısa Cevap)

Ne işe yarar: Taşınmaz satışının hemen yapılamadığı durumlarda (örneğin bedel taksitle ödenecekse veya bina henüz inşa ediliyorsa) satışı ileri bir tarihe bağlar.
Nerede yapılır: Noterde, noter tarafından düzenlenerek. Sadece imzaların noterde onaylanması yeterli değildir.
Mülkiyet ne zaman geçer: Tapuda resmî satış yapıldığında veya mahkeme kararıyla.
Tapu şerhi: Sözleşme tapuya şerh edilebilir; şerh 5 yıl süreyle etkilidir.
Satıcı tapuyu vermezse: Alıcı, tapu iptali ve tescil davası açarak mülkiyetin mahkeme kararıyla kendisine geçirilmesini isteyebilir.

Satış Vaadi Sözleşmesi ile Tapuda Satış Arasındaki Fark

	Satış vaadi sözleşmesi	Tapuda satış
Nerede yapılır?	Noter	Tapu müdürlüğü
Mülkiyet geçer mi?	Hayır; satma ve satın alma borcu doğurur	Evet; tescille mülkiyet geçer
Ne zaman tercih edilir?	Satış ileride yapılacaksa	Satış hemen yapılacaksa
Üçüncü kişilere etkisi	Tapuya şerh edilirse	Tescille herkese karşı

Halk arasında "sözleşmeli tapu" denilen şey çoğu zaman noterde yapılmış bir satış vaadi sözleşmesidir. Bu sözleşme bir tapu senedi değildir ve tek başına mülkiyet vermez.

Satış Vaadi Sözleşmesinin Geçerlilik Şartları

1. Resmî Şekil: Noterde Düzenleme

Türk Medeni Kanunu m.706 ve Türk Borçlar Kanunu m.237'ye göre taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmeler resmî şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz. Satış vaadi sözleşmesi de bu kapsamdadır ve Noterlik Kanunu uyarınca noterler tarafından düzenleme şeklinde yapılır.

Taraflarca hazırlanıp notere yalnızca imza onayı (onaylama) için götürülen bir metin, satış vaadi sözleşmesi olarak geçerli değildir. Adi yazılı bir "satış sözleşmesi" veya emlakçıda imzalanan bir belge de taşınmazın devrini sağlamaz.

2. Taşınmazın Belirli Olması

Sözleşmede taşınmaz tereddüde yer vermeyecek şekilde belirtilmelidir: il, ilçe, mahalle, ada, parsel ve varsa bağımsız bölüm numarası.

3. Bedel ve Ödeme Şekli

Satış bedeli ve ödeme şekli (peşin, taksit, tarih ve miktarlar) sözleşmede açıkça yazılmalıdır.

4. Tarafların Ehliyeti ve Yetkisi

Taraflar fiil ehliyetine sahip olmalıdır. Vekil aracılığıyla yapılacaksa, vekâletnamede satış vaadi sözleşmesi yapma yetkisinin açıkça bulunması gerekir. Tapu ve noter işlemleri için vekâletnamede nelere dikkat edilmesi gerektiğini tapu için vekâletname yazımızda anlattık.

5. Paylı veya Elbirliği Mülkiyetteki Taşınmazlar

Paylı mülkiyette her paydaş kendi payı için satış vaadi sözleşmesi yapabilir. Elbirliği mülkiyetinde (örneğin paylaşılmamış miras taşınmazında) ise kural olarak tüm ortakların birlikte hareket etmesi gerekir. Farklar için paylı mülkiyet ve elbirliği mülkiyeti yazımıza bakabilirsiniz.

İmar Planı Olmayan Yerlerde Hisseli Satış Vaadi Yasağı

3194 sayılı İmar Kanunu'nun 18. maddesinin son fıkrası, imar planı olmayan yerlerde kanunda sayılan istisnalar dışında, arsa ve parselleri yapılaşma amacıyla hisselere ayıracak satış vaadi sözleşmelerinin yapılamayacağını düzenler. Tarla veya arazi niteliğindeki hisseli taşınmazlarda bu yasak mutlaka kontrol edilmelidir.

Satış Vaadi Sözleşmesinde Bulunması Gereken Maddeler

Noter sözleşmeyi düzenlerken tarafların iradesini yazıya geçirir; bu nedenle notere gitmeden önce aşağıdaki konularda anlaşmış olmak, sözleşmenin eksiksiz olmasını sağlar:

Tarafların açık kimlik bilgileri ve varsa temsilcilerin yetkileri.
Taşınmazın tapu bilgileri: İl, ilçe, mahalle, ada, parsel, bağımsız bölüm numarası ve arsa payı.
Satış bedeli: Toplam bedel ve bunun ne kadarının sözleşme anında ödendiği.
Ödeme planı: Taksitlerin tutarı, vadesi ve ödeme yöntemi (banka hesabı vb.).
Tapu devir tarihi: Devrin hangi tarihte veya hangi şart gerçekleştiğinde yapılacağı.
Teslim tarihi: Taşınmazın alıcıya ne zaman teslim edileceği.
Vergi ve masraflar: Tapu harcı, noter masrafı ve diğer giderlerin kim tarafından ödeneceği.
Cezai şart: Sözleşmeye aykırılık hâlinde ödenecek tutar.
Tapuya şerh talebi: Sözleşmenin tapuya şerh edilmesine tarafların izin verdiği.

Noterde Satış Vaadi Sözleşmesi İçin Gerekli Belgeler

Kimlik belgeleri: Satıcı ve alıcının geçerli kimlikleri.
Taşınmaz bilgileri: Tapu senedi veya güncel tapu kaydı (ada, parsel, bağımsız bölüm bilgileri).
Vekâletname (varsa): Taraflardan biri vekille temsil ediliyorsa, satış vaadi yetkisi içeren vekâletname.
Bedel ve ödeme planı: Ödeme tarihleri ve tutarları.
Ek belgeler (duruma göre): Yabancı uyruklu taraflar için pasaport ve tercüman; şirketler için imza sirküleri ve yetki belgesi.

Noter, istenecek belgeleri işlemin niteliğine göre ayrıca belirleyebilir. Başvurudan önce noterden güncel listeyi teyit etmenizi öneririz.

Noter Masrafı

Satış vaadi sözleşmesinde noter harcı ve damga vergisi, sözleşmede yazan bedel üzerinden nispi olarak hesaplanır. Tutarlar yıllık olarak güncellendiği için kesin masrafı işlem öncesinde notere sormanız gerekir.

Satış Vaadi Sözleşmesinin Tapuya Şerhi

Satış vaadi sözleşmesi kişisel bir hak doğurur; yani kural olarak yalnızca sözleşmenin tarafları arasında hüküm doğurur. Sözleşme tapuya şerh edilmezse satıcı taşınmazı başkasına satabilir veya üzerine ipotek kurdurabilir.

Türk Medeni Kanunu m.1009'a göre tapuya şerh edilen kişisel haklar, taşınmaz üzerinde sonradan hak kazanan herkese karşı ileri sürülebilir. Bu nedenle alıcı açısından en önemli adım, sözleşmenin tapuya şerh ettirilmesidir.

Şerh nasıl konulur: Sözleşmenin tapuya şerhi, noter sözleşmesiyle birlikte tapu müdürlüğüne başvurularak talep edilir. Uygulamada şerh talebinin noter aracılığıyla iletilmesi de mümkündür.
Şerhin süresi: 2644 sayılı Tapu Kanunu m.26'ya göre şerh tarihinden itibaren 5 yıl içinde satış yapılmaz veya tescil gerçekleşmezse şerh tapu müdürlüğünce resen terkin edilir.
5 yıl dolunca ne olur: Sona eren yalnızca şerhtir; sözleşmenin kendisi ortadan kalkmaz. Ancak şerh düştükten sonra sözleşme üçüncü kişilere karşı ileri sürülemez.

Satış Vaadi Sözleşmesi Kaç Yıl Geçerli?

Bu soruda iki ayrı süre karıştırılır:

Tapu şerhinin süresi: 5 yıl. Şerh, bu süre sonunda resen terkin edilir.
Sözleşmeden doğan dava hakkı: 10 yıl. Satış vaadi sözleşmesinden doğan alacak, Türk Borçlar Kanunu m.146 uyarınca kural olarak 10 yıllık zamanaşımına tabidir. Süre, kural olarak alacağın muaccel olduğu, yani tapu devrinin istenebileceği tarihten başlar.

Yargıtay uygulamasında, alıcı taşınmazı teslim almış ve zilyetliği sürdürüyorsa, satıcının zamanaşımı savunmasının dürüstlük kuralına aykırı olabileceği kabul edilmektedir. Bu değerlendirme somut olayın koşullarına göre yapılır.

Tarafların Hak ve Yükümlülükleri

Satıcı (vaat eden): Sözleşmede belirlenen tarihte veya şartlar gerçekleştiğinde taşınmazın mülkiyetini tapuda alıcıya devretmekle yükümlüdür.
Alıcı (vaat alan): Kararlaştırılan bedeli sözleşmedeki şekilde ödemekle yükümlüdür.
Cezai şart: Taraflar, sözleşmeye uymayan taraf için cezai şart kararlaştırabilir (TBK m.179-182). Cezai şartın tutarı ve hangi durumda isteneceği açıkça yazılmalıdır.
Taraflardan biri ölürse: Sözleşmeden doğan hak ve borçlar kural olarak mirasçılara geçer.

Satıcı Tapuyu Vermezse: Tapu İptali ve Tescil Davası

Alıcı borcunu yerine getirdiği hâlde satıcı tapuda devirden kaçınırsa, alıcı tek başına tapuda satış yapamaz. Ancak Türk Medeni Kanunu m.716 uyarınca, mülkiyetin kendisine hükmen geçirilmesini mahkemeden isteyebilir. Bu davaya uygulamada "satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil davası" denir.

Görevli mahkeme: Asliye hukuk mahkemesi.
Yetkili mahkeme: Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi.
Bedel: Alıcının, ödemediği bedel kısmını ödemeye hazır olduğunu göstermesi ve mahkemenin belirleyeceği şekilde depo etmesi gerekebilir.
Tedbir: Dava sürerken taşınmazın başkasına satılmaması için ihtiyati tedbir istenebilir.

Bu davalara ilişkin Yargıtay kararlarını tapu iptal ve tescil davaları hakkında Yargıtay kararı yazımızda ve tapu iptali ve tescil davası sayfamızda inceleyebilirsiniz.

Satış Vaadi Sözleşmesi Hangi Durumlarda Kullanılır?

Taksitli satışlar: Bedel taksitle ödenecek, tapu son taksitte devredilecekse.
İnşaat hâlindeki konutlar: Henüz kat mülkiyeti kurulmamış bağımsız bölümlerin satışında.
Kat karşılığı inşaat: Arsa sahibi ile yüklenici arasındaki sözleşmelerde veya yüklenicinin kendisine kalacak dairelerin satışında. Ayrıntılar için kat karşılığı inşaat sözleşmesi nedir? yazımıza bakabilirsiniz.
Kredi süreci: Alıcının kredi kullanımı tamamlanana kadar satışı güvence altına almak için.

Sık Yapılan Hatalar

Noterde sadece imza onaylatmak: Satış vaadi sözleşmesi noter tarafından düzenlenmelidir; imza onayı yeterli değildir.
Tapuya şerh ettirmemek: Şerh yoksa satıcı taşınmazı üçüncü bir kişiye satabilir.
Şerhin 5 yıllık süresini takip etmemek: Süre dolduğunda şerh terkin edilir ve üçüncü kişilere karşı koruma sona erer.
Bedeli belirsiz bırakmak: Ödeme planı ve tarihleri açıkça yazılmalıdır.
Taşınmazın tapu kaydını kontrol etmemek: Haciz, ipotek veya başka şerhler önceden incelenmelidir.
10 yıllık süreyi kaçırmak: Dava hakkının zamanaşımına uğramaması için gecikmeden harekete geçilmelidir.

Satış Vaadi Sözleşmesi Hakkında Sık Sorulan Sorular

Satış vaadi sözleşmesi nedir?

Bir taşınmazın ileride tapuda satılacağını ve satın alınacağını karşılıklı olarak taahhüt ettiren, noterde düzenleme şeklinde yapılan bir ön sözleşmedir. Mülkiyeti tek başına geçirmez.

Satış vaadi sözleşmesi nerede yapılır?

Noterde, noter tarafından düzenlenerek yapılır. Tapu müdürlüğünde satış vaadi sözleşmesi yapılmaz; tapuda yalnızca şerhi işlenir.

Satış vaadi sözleşmesi ile ev sahibi olunur mu?

Hayır. Mülkiyet ancak tapuda resmî satışla veya mahkeme kararıyla geçer. Satış vaadi sözleşmesi, alıcıya tapu devrini isteme hakkı verir.

Satış vaadi sözleşmesi kaç yıl geçerli?

Tapu şerhi 5 yıl sonra resen terkin edilir. Sözleşmeden doğan dava hakkı ise kural olarak 10 yıllık zamanaşımına tabidir.

Noter satış vaadi sözleşmesi için gerekli evraklar nelerdir?

Tarafların kimlikleri, taşınmazın tapu bilgileri, varsa vekâletname ve ödeme planı. Noter duruma göre ek belge isteyebilir.

Satış vaadi şerhi olan ev satılabilir mi?

Satıcı taşınmazı devredebilir; ancak şerh süresi içinde, şerhten sonra hak kazanan kişiler alıcının sözleşmeden doğan hakkına katlanmak zorunda kalır.

Satıcı tapuyu vermezse ne yapılır?

Alıcı, taşınmazın bulunduğu yerdeki asliye hukuk mahkemesinde tapu iptali ve tescil davası açarak mülkiyetin kendisine geçirilmesini isteyebilir.

Ofisimiz Hakkında

Eren Avukatlık Ofisi, İstanbul Kadıköy'de gayrimenkul hukuku alanında faaliyet göstermektedir. Satış vaadi sözleşmesi ve tapu işlemleriyle ilgili sorularınız için iletişim sayfamızdan bize ulaşabilirsiniz. Konuyla ilgili diğer yazılarımız:

Kaynakça

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki danışmanlık yerine geçmez. Her sözleşme, tarafların ve taşınmazın somut durumuna göre ayrıca değerlendirilmelidir.

Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi Nedir? Şartları Nelerdir?